Wohnungseigentumsrecht

Muss ich den Lärm des Altglascontainers in meiner Wohnung dulden?

Mit Beschluss vom 07.07.2016 hat der VGH Baden-Württemberg entschieden, dass ein Altglassammelbehälter, der in einem Abstand von weniger als 6 m zu einem Wohnhaus aufgestellt ist, die Bewohner einer unzumutbaren Lärmbelastung aussetzen kann.

Im vorliegenden Fall wurde der vom Umweltbundesamt empfohlene Mindestabstand von 12 m deutlich unterschritten.

Grundsätzlich gilt, dass Altglassammelcontainer von Wohngebieten als sozial adäquat und damit als nicht erheblich störend anzusehen sind. Die Richter gaben den Klägern Recht und sahen eine Rechtsverletzung durch schlichtes öffentlich-rechtliches Handeln der Verwaltung, so dass ein öffentlich-rechtlicher Folgenbeseitigungsanspruch zu bejahen war.

Haben auch Sie Fragen zu Lärm oder sonstigen Immissionen nahe Ihrer Wohnung? Dann klären wir gemeinsam das weitere Vorgehen.

Darf man die Haustür des Mehrfamilienhauses abschließen?

Mit Urteil vom 12.05.2015 hat das LG Frankfurt/Main entschieden (Az. 2-13 S 127/12), dass es verboten ist, die Tür eines Mehrfamilienhauses abzuschließen. Zwar spreche der Schutz vor Einbrechern dafür, aber im Notfall könne die verschlossene Tür für andere Hausbewohner zur Falle werden, weil der Fluchtweg behindert sei und nicht jeder im Notfall sofort den Schlüssel greifbar habe. Dieser Schutz von Leben und Gesundheit wiege schwerer als das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner.

Im vorliegenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, nachts die Tür zu abzuschließen. Die Richter ließen diesen Beschluss aber nicht zu. Alternativ könne man allenfalls ein „Panikschloss“ einbauen lassen, mit dem von innen die Tür auch ohne Schlüssel zu öffnen sei – nur so sei bei einem Brand oder Ähnlichem gewährleistet, dass niemand eingeschlossen werde.

Bei Fragen zu Wohnungseigentümerrecht und Mietrecht im Allgemeinen bin ich gern für Sie da!

Vermietung an Touristen als Wohnungsmangel?!

Mit Urteil vom 29.02.2012 hat der BGH (Az. VIII ZR 155/11). bereits entschieden, dass eine Vermietung an Touristen zwar nicht automatisch einen Wohnungsmangel beinhalte, aber eine Mietminderung bei konkreten Wohnwertbeeinträchtigungen durchaus zulässig sei.

Im vorliegenden Fall hatten die Nachbarmieter die Miete um 20% gemindert, weil in ihrem Haus einige Wohnungen an Touristen vermietet wurden. Dies hatte sie insoweit beeinträchtigt, als die vornehmlich jungen Touristen die Wohnung zum „Vorglühen“ nutzten, alkoholisiert und lärmend das Haus verließen und nach den Partys nachts oder am frühen Morgen lärmend zurückkehrten. Viele der Touristen hätten auch zur Unzeit falsch geklingelt, die Müllcontainer überfüllt oder den Müll gleich in Gemeinschaftsflächen hinterlassen.

Der BGH gab den Nachbarmietern Recht und führte zudem aus, dass die mindernden Mieter weder einen bestimmten Minderungsbetrag beziffern noch das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung konkret ermitteln müssten. Eine allgemeine Beschreibung der Beeinträchtigung mit Tageszeiten, Dauer und ungefährer Häufigkeit reiche bereits aus.

Haben Sie Fragen zu lärmenden Mitmietern? Dann klären wir die rechtliche Lage in einem informativen Gespräch.

BGH: Neuerdings geringere Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen

Mit Urteil vom 09.02.2016 entschied der BGH (Az. VIII ZR 93/15), dass an Nebenkostenabrechnungen bei Mietsachen keine so hohen formalen Anforderungen zu stellen sind wie bisher: Neuerdings dürfen so genannte „bereinigte“ Gesamtkosten angegeben werden. Ab jetzt genügt es also, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt. Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Beispiel: Der Hausmeister übernimmt auch Reparaturen und Verwaltungsaufgaben – die Kostenposition in den Betriebskosten beträgt nur 70% und wird nicht näher erklärt.

Der BGH begründet seine Rechtsprechungsänderung damit, dass ansonsten der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand außer Verhältnis zur Vermietungstätigkeit stünde (insbesondere bei Privaten). Dies sei letztlich auch im Interesse der Mieter, denn eine übersichtliche Abrechnung bringt mehr als Details, die keinen wesentlichen Erkenntniswert für sie haben.

Die neue Rechtslage erschwert dem Mieter allerdings die Prüfung (allerdings haben die Mieter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen des Vermieters). Aber dieses Argument (zum Beispiel des Mieterbundes) war für die Richter nicht ausschlaggebend.

Bei Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung bin ich gern für Sie da!

„Schlüssel verloren“ = Ersatz der Schließanlage des Mietshauses?

Mit Urteil vom 05.03.2014 hat der BGH entschieden (Az. VIII ZR 205/13), dass der Mieter grundsätzlich Schadensersatz leisten muss, wenn er einen Schlüssel zur Mietwohnung verliert. Bei Missbrauchsgefahr könne das auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen. Weitere Voraussetzungen seien aber ein verschuldeter Verlust (z.B. nicht bei Diebstahl), Missbrauchsgefahr (z.B. ein mit der Adresse gekennzeichneter Schlüssel) und dass der Austausch der Schließanlage auch tatsächlich stattfindet.

Im vorliegenden Fall gab der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei erhaltenen Wohnungsschlüsseln zurück, da er diesen verloren hatte. Der Vermieter forderte etwa 1.500 € Schadensersatz für den Austausch der gesamten Schließanlage. Diesen plante er aber nur, ließ die Anlage jedoch de facto nicht austauschen. Zu Unrecht, entschied der BGH, denn ersatzfähig sei hier nur der eingetretene Schaden.

Sollten auch Sie in Ihrem Mietvertrag Klauseln für den Ersatz der Schließanlage finden/verwendet haben, klären ich gern mit Ihnen die rechtlichen Möglichkeiten.

Handwerker nicht in Wohnung gelassen – Kündigung!

Mit Urteil vom 15.04.2015 hat der BGH (Az. VIII ZR 281/13) entschieden, dass Mieter Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, die der Vermieter durchführen lässt, zu dulden haben. Wer den Handwerkern keinen Zutritt zur Wohnung gewährt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen.

Im vorliegenden Fall gab es im Mietshaus einen Schwamm, so dass Sanierungsarbeiten nötig wurden. Die Mieter nahmen das auch zunächst hin und zogen für die ersten Arbeiten ins Hotel. Wenige Monate später sahen sie dies aber nicht noch einmal ein, den Handwerkern ihre Wohnung zu überlassen. Der Vermieter bekam eine einstweilige Verfügung auf Zutritt und kündigte fristlos.

Wenige Wochen später erlaubten die Mieter den Handwerkern den Zutritt zum Keller nicht und erhielten erneut eine fristlose Kündigung.

Der BGH sah in diesem Fall keine Ansprüche der Mieter. Sie hätten eine Duldungspflicht, die sich schon aus dem gerichtlichen Titel ergebe und zeigten überdies querulatorisches Verhalten.

Ob Sie alles dulden müssen, was der Vermieter verlangt, kläre ich gern persönlich für Sie!

Mieter rauchen auf Balkon – nicht immer zulässig!

Mit Urteil vom 16.01.2015 entschied der BGH (Az. V ZR 110/14), dass Rauchen auf dem Balkon eines Mietshauses nicht uneingeschränkt zulässig ist.

Im vorliegenden Fall fühlten sich die Bewohner eines Mietshauses im ersten Stock gestört von ihrem Nachbarn aus dem Erdgeschoss, der auf dem Balkon seiner Mietwohnung mehrfach täglich rauchte, so dass der Rauch nach oben in die nachbarliche Wohnung zog.

Die Richter entschieden, dass die Nachbarn das nicht unentwegt hinnehmen müssen, sondern für konkrete Zeitabschnitte einen Rauchstopp fordern dürfen, Sie haben also quasi einen „Anspruch auf rauchfreie Zeiten“, der sich aus dem Rücksichtnahmegebot ergebe.

Allerdings müsse es sich bei der Beeinträchtigung um eine objektiv wesentliche handeln oder Gesundheitsgefahren drohten. Letzteres sei bei Rauchen im Freien nicht einfach nachzuweisen.

Wenn auch Sie sich von Nachbarn gestört fühlen, berate ich Sie gern in Ihren Ansprüchen.

Pinkelnde und bellende Hund im Gemeinschaftsgarten keine Frage der Toleranz

Mit Urteil vom 07.11.2013 hat das AG München (Az. 483 C 33323/12 WEG) entschieden, dass im Gemeinschaftsgarten eines WEG-Grundstücks ein Hund nicht unbeaufsichtigt und ohne Leine herumlaufen dürfe und auch nicht hingenommen werden muss, dass dieser dort sein Geschäft verrichtet.

Im vorliegenden Fall ließ eine WEG-Anwohnerin ihren Schäferhund ohne Leine im gemeinsamen Treppenhaus und Garten unbeaufsichtigt herumlaufen sowie im Garten auch sein Geschäft verrichten.

Beides, so die Richter, müsse nicht hingenommen werden: Selbst wenn Hunde sonst harmlos seien, stellten sie eine potentielle Gefahrenquelle dar, so dass Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen bestünden. Im vorliegenden Fall wirkte der Hund zudem aggressiv (bellte und fletschte die Zähne gegenüber Fremden), so dass auch ein Maulkorb zur Pflicht wurde: Es müsse nicht erst abgewartet werden, dass es zu einer Beißattacke komme.

Zudem müsse die Beklagte mit dem Hund außerhalb des Grundstücks Gassi gehen und dürfe ihn nicht weiterhin zum Urinieren in den Garten lassen.

Sollten auch Sie Fragen zu zulässigem Verhalten in Ihrem WEG haben, bin ich gern für Sie da!