Mietrecht

Mieter rauchen auf Balkon – nicht immer zulässig!

Mit Urteil vom 16.01.2015 entschied der BGH (Az. V ZR 110/14), dass Rauchen auf dem Balkon eines Mietshauses nicht uneingeschränkt zulässig ist.

Im vorliegenden Fall fühlten sich die Bewohner eines Mietshauses im ersten Stock gestört von ihrem Nachbarn aus dem Erdgeschoss, der auf dem Balkon seiner Mietwohnung mehrfach täglich rauchte, so dass der Rauch nach oben in die nachbarliche Wohnung zog.

Die Richter entschieden, dass die Nachbarn das nicht unentwegt hinnehmen müssen, sondern für konkrete Zeitabschnitte einen Rauchstopp fordern dürfen, Sie haben also quasi einen „Anspruch auf rauchfreie Zeiten“, der sich aus dem Rücksichtnahmegebot ergebe.

Allerdings müsse es sich bei der Beeinträchtigung um eine objektiv wesentliche handeln oder Gesundheitsgefahren drohten. Letzteres sei bei Rauchen im Freien nicht einfach nachzuweisen.

Wenn auch Sie sich von Nachbarn gestört fühlen, berate ich Sie gern in Ihren Ansprüchen.

Ist der Samstag eigentlich ein Werktag?

Das OLG Hamm entschied mit Urteil vom 07.03.2001 (Az. 2 Ss OWi 127/01) in einem verkehrsrechtlichen Fall, dass auch im heutigen „allgemeinen Sprachgebrauch“ der Samstag noch ein Werktag sei. Der Begriff sei als Gegensatz zu „Sonn- und Feiertag“ zu verstehen. Es komme nicht darauf an, dass heutzutage vermehrt von Montag bis Freitag gearbeitet werde und es daher nahe liege, nur diese Tage als Werktage zu zählen. Dies ist seit Jahren ständige Rechtsprechung.

Im Mietrecht heißt es aber: Aufpassen! Dort zählt laut dem BGH bei der Frist zur Zahlung des Mietzinses der Samstag nicht mit – die Miete ist grundsätzlich am dritten Werktag des Monats zu entrichten. Anders bei der Berechnung der Kündigungsfrist: Hier zählt für den BGH der Samstag wieder als Werktag, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

Und noch einmal aufgepasst: Wenn Urlaubstage des Arbeitnehmers berechnet werden, ist das BUrlG maßgeblich, wo Werktage all solche Kalendertage sind, die weder Sonntage, noch gesetzliche Feiertage sind. Arbeitet jemand also von Montag bis Freitag, hat er nur 20 Urlaubstage nach dem BUrlG.

Wenn Ihnen diese Definitionen nicht so einleuchten wie dem BGH, sprechen Sie mich gern an und wir klären die Lage!

 

Pinkelnde und bellende Hund im Gemeinschaftsgarten keine Frage der Toleranz

Mit Urteil vom 07.11.2013 hat das AG München (Az. 483 C 33323/12 WEG) entschieden, dass im Gemeinschaftsgarten eines WEG-Grundstücks ein Hund nicht unbeaufsichtigt und ohne Leine herumlaufen dürfe und auch nicht hingenommen werden muss, dass dieser dort sein Geschäft verrichtet.

Im vorliegenden Fall ließ eine WEG-Anwohnerin ihren Schäferhund ohne Leine im gemeinsamen Treppenhaus und Garten unbeaufsichtigt herumlaufen sowie im Garten auch sein Geschäft verrichten.

Beides, so die Richter, müsse nicht hingenommen werden: Selbst wenn Hunde sonst harmlos seien, stellten sie eine potentielle Gefahrenquelle dar, so dass Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen bestünden. Im vorliegenden Fall wirkte der Hund zudem aggressiv (bellte und fletschte die Zähne gegenüber Fremden), so dass auch ein Maulkorb zur Pflicht wurde: Es müsse nicht erst abgewartet werden, dass es zu einer Beißattacke komme.

Zudem müsse die Beklagte mit dem Hund außerhalb des Grundstücks Gassi gehen und dürfe ihn nicht weiterhin zum Urinieren in den Garten lassen.

Sollten auch Sie Fragen zu zulässigem Verhalten in Ihrem WEG haben, bin ich gern für Sie da!

Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Bolzplatz?!

Mit Urteil vom 29.04.2015 hat der BGH (Az. VIII ZR 197/14) seine Rechtsprechung zum Mietminderungsrecht geändert. Wenn sich nach Abschluss des Mietvertrages der Wohnstandard verschlechtert (Juristen nennen das „Umweltmängel“), besteht künftig nur noch in Einzelfällen ein Anspruch die Miete zu mindern.

Im vorliegenden Fall wurde sieben Jahre nach Abschluss des Mietvertrages 20 m entfernt von der Terrasse der Mieter ein Bolzplatz errichtet. Obwohl die Nutzung nur werktags bis 18:00 Uhr erlaubt war, hielten sich Jugendliche nicht immer daran und „lärmten“ auch am Wochenende und abends zum Unmut der klagenden Mieter.

Der BGH entschied, dass ohne vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietsache spätere Verschlechterungen oder Veränderungen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung im Einzelfall die Frage über etwaige Mietminderungen beantwortet werden muss. Da im vorliegenden Fall gemäß § 22 BImSchG Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen sind, konnte der Vermieter nicht dagegen vorgehen – so dass Ansprüche des Mieters ebenfalls ausscheiden mussten.

Wenn auch Sie die Miete mindern möchten, weil die Wohnung ihren Preis nicht wert ist – oder Sie sich gegen unberechtigte Minderung wehren wollen, bin ich die richtige Ansprechpartnerin!

Rauchmelder sucht der Vermieter aus!

Mit Urteil vom 17.6.2015 entschied der BGH (Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14), dass Mieter sogar dann den Einbau neuer Rauchmelder dulden müssen, wenn sie selbst schon Rauchmelder in der Wohnung angebracht haben. Dazu gehört auch, dass die Mieter den Neueinbau bezahlen müssen.

Die BGH-Richter sehen im Einbau von neuen Rauchmeldern eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts und eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, denn der Einbau „aus einer Hand“ für das gesamte Gebäude erleichtere die Wartung und erhöhe die Sicherheit.

Wenn auch Sie Fragen dazu haben, was Sie dulden und bezahlen müssen – oder was Sie gegen den Willen des Mieters durchsetzen können, nehmen Sie gern Kontakt mit mir auf!

Kinderwagen abstellen in Flur und Treppenhaus ist grundsätzlich zulässig!

Mit Urteil vom 10.11.2006 (Az. V ZR 46/06) hat der BGH entschieden, dass das Abstellen von Kinderwagen in Hausflur und Treppenhaus einer Mietwohnung nur dann verboten werden kann, wenn Wohnungstüren, Briefkästen und andere wichtige Zugänge damit blockiert werden.

Anderenfalls ist eine Klausel im Mietvertrag, die einen solchen Gebrauch der Mietsache untersagen will, unwirksam.

Insbesondere, wenn die Mieter in oberen Geschossen wohnen, steht ihnen die Sondernutzung einer Gemeinschaftsfläche im Erdgeschoss zu. Die Mieter sollten also darauf achten, sich eine Ecke für den Kinderwagen zu suchen, wo er nicht stört.

Einige Gerichte schränken die Abstellerlaubnis trotzdem ein: Wenn der Kinderwagen nicht gebraucht wird (Urlaub, Krankheit, nachts), soll er woanders gelagert werden, damit die Störung der Mitmieter nicht zum Dauerzustand wird. Und anketten sollten Eltern den Wagen auch nicht – im Fall eines Feuers z.B. muss er schnell entfernt werden können!

Haben auch Sie Fragen zum Gemeingebrauch der Mietsache, sprechen Sie mich gern an!

Lichterkette am Fenster kein Kündigungsgrund

Mit Urteil vom 01.06.2010 hat das LG Berlin (Az. 65 S 390/09) entschieden, dass ein Vermieter dem Mieter die Wohnung nicht wegen seiner Weihnachtsbeleuchtung fristlos kündigen darf.

Es sei eine verbreitete Sitte, das Fenster und den Balkon mit elektrischen Lichterketten zu schmücken. Selbst wenn im Mietvertrag ein solches Dekorieren untersagt sei, handle es sich in der Regel nicht um eine Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertige, da der Pflichtverstoß üblicherweise wohl verhältnismäßig geringfügig ausfalle.

Wenn auch Sie Fragen zur mietrechtlich einwandfreien Weihnachtsdekoration haben, sprechen Sie mich gern an!

Gefälschte Vermieterbescheinigung als Kündigungsgrund

Mit Urteil vom 9.4.2014 hat der BGH (Az. VIII ZR 107/13) entschieden, dass ein Mieter, der seinem Vermieter auf dessen Wunsch hin eine gefälschte Vormieterbescheinigung vorlegt, mit einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung rechnen müsse. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der Vermieter die Fälschung erkannt, aber nicht sofort mit einer Kündigung reagiert habe.

Ein Hinweis: Vermieter sind nicht verpflichtet, für ihre (ehemaligen) Mieter eine Bescheinigung auszustellen. Dies ist bloße Kulanz.

Bei weiteren Fragen zu diesem und weiteren Bereichen aus dem Mietrecht bin ich gern für Sie da!

Modernisierung dulden im Advent?

Mit Urteil vom 09.06.1994 (Az. 215 C 293/93) hat das AG Köln entschieden, dass Mieter es nicht dulden müssen, wenn der Vermieter noch kurz vor Weihnachten Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchte. Im vorliegenden Fall waren heizungsbauarbeiten bereits im Oktober angekündigt worden für die Zeit vom 12.-22 Dezember. Das hätte aber für den Mieter sehr viel Schmutz du Lärm in der besinnlichen Vorweihnachtszeit bedeutet, so dass er die Maßnahme nicht hinnehmen musste und sich auf geruhsame Adventstage freuen konnte.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Arbeiten unaufschiebbar und notwendig sind.

Ob das bei Ihnen der Fall ist, oder Sie besinnliche Adventsstunden genießen dürfen, schaue ich mir gern für Sie an!

Muss Weihnachtsschmuck dem Vermieter gefallen?

Mit Urteil vom 10.11.2006 (Az. V ZR 46/06) hat der BGH entschieden, dass grundsätzlich auch Gemeinschaftsflächen wie Hausflur und Treppenhaus vom Mieter weihnachtlich dekoriert werden dürfen – allerdings nur so lange, wie es nicht zu einer „Vermüllung“ kommt.

Einen Adventskranz bzw. Türkranz von außen an die Wohnungstür zu hängen, ist somit völlig in Ordnung und muss nicht mit dem Vermieter oder den Nachbarn abgestimmt werden.

Eine Grenze kann dann erreicht sein, wenn der Schmuck sich im ganzen Treppenhaus verteilt. So hat das AG Münster mit Urteil vom 31.07.2008 (Az. 38 C 1858/08) entschieden, dass der üppig geratene Schmuck zu entfernen ist, weil die anderen Mieter sich gestört fühlten. Das gilt insbesondere auch, wenn weihnachtliche Duftlampen oder ähnlich stark riechende Dekorationsartikel verwendet werden – diese wirken schnell belästigend.

Bei Fragen zum Gemeingebrauch Ihrer Mietwohnung bin ich gern für Sie da!