Mietrecht

Muss ich den Lärm des Altglascontainers in meiner Wohnung dulden?

Mit Beschluss vom 07.07.2016 hat der VGH Baden-Württemberg entschieden, dass ein Altglassammelbehälter, der in einem Abstand von weniger als 6 m zu einem Wohnhaus aufgestellt ist, die Bewohner einer unzumutbaren Lärmbelastung aussetzen kann.

Im vorliegenden Fall wurde der vom Umweltbundesamt empfohlene Mindestabstand von 12 m deutlich unterschritten.

Grundsätzlich gilt, dass Altglassammelcontainer von Wohngebieten als sozial adäquat und damit als nicht erheblich störend anzusehen sind. Die Richter gaben den Klägern Recht und sahen eine Rechtsverletzung durch schlichtes öffentlich-rechtliches Handeln der Verwaltung, so dass ein öffentlich-rechtlicher Folgenbeseitigungsanspruch zu bejahen war.

Haben auch Sie Fragen zu Lärm oder sonstigen Immissionen nahe Ihrer Wohnung? Dann klären wir gemeinsam das weitere Vorgehen.

Darf man die Haustür des Mehrfamilienhauses abschließen?

Mit Urteil vom 12.05.2015 hat das LG Frankfurt/Main entschieden (Az. 2-13 S 127/12), dass es verboten ist, die Tür eines Mehrfamilienhauses abzuschließen. Zwar spreche der Schutz vor Einbrechern dafür, aber im Notfall könne die verschlossene Tür für andere Hausbewohner zur Falle werden, weil der Fluchtweg behindert sei und nicht jeder im Notfall sofort den Schlüssel greifbar habe. Dieser Schutz von Leben und Gesundheit wiege schwerer als das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner.

Im vorliegenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, nachts die Tür zu abzuschließen. Die Richter ließen diesen Beschluss aber nicht zu. Alternativ könne man allenfalls ein „Panikschloss“ einbauen lassen, mit dem von innen die Tür auch ohne Schlüssel zu öffnen sei – nur so sei bei einem Brand oder Ähnlichem gewährleistet, dass niemand eingeschlossen werde.

Bei Fragen zu Wohnungseigentümerrecht und Mietrecht im Allgemeinen bin ich gern für Sie da!

Vermietung an Touristen als Wohnungsmangel?!

Mit Urteil vom 29.02.2012 hat der BGH (Az. VIII ZR 155/11). bereits entschieden, dass eine Vermietung an Touristen zwar nicht automatisch einen Wohnungsmangel beinhalte, aber eine Mietminderung bei konkreten Wohnwertbeeinträchtigungen durchaus zulässig sei.

Im vorliegenden Fall hatten die Nachbarmieter die Miete um 20% gemindert, weil in ihrem Haus einige Wohnungen an Touristen vermietet wurden. Dies hatte sie insoweit beeinträchtigt, als die vornehmlich jungen Touristen die Wohnung zum „Vorglühen“ nutzten, alkoholisiert und lärmend das Haus verließen und nach den Partys nachts oder am frühen Morgen lärmend zurückkehrten. Viele der Touristen hätten auch zur Unzeit falsch geklingelt, die Müllcontainer überfüllt oder den Müll gleich in Gemeinschaftsflächen hinterlassen.

Der BGH gab den Nachbarmietern Recht und führte zudem aus, dass die mindernden Mieter weder einen bestimmten Minderungsbetrag beziffern noch das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung konkret ermitteln müssten. Eine allgemeine Beschreibung der Beeinträchtigung mit Tageszeiten, Dauer und ungefährer Häufigkeit reiche bereits aus.

Haben Sie Fragen zu lärmenden Mitmietern? Dann klären wir die rechtliche Lage in einem informativen Gespräch.

Darf der Vermieter wegen Gitarrenunterrichts kündigen?

Mit Urteil vom 10.04.2013 hat der BGH entschieden (Az. VIII ZR 213/12), dass Vermieter Gitarrenunterricht verbieten dürften, wenn es zu Lärmstörungen und Streit im Haus kommt. Dem den Hausfrieden störenden Mieter könne der Vermieter sogar kündigen. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung zur beruflichen/gewerblichen Nutzung von Mietwohnungen.

Auch weiterhin bleibt es aber möglich, dass Berufseinsteiger oder Heimarbeiter in der eigenen Mietwohnung arbeiten dürfen. Allerdings darf es nicht zu unzumutbaren Belästigungen für die Nachbarn kommen, der Wohnungscharakter darf sich nicht ändern und es dürfen keine baulichen Veränderungen oder gar Beschädigungen der Wohnräume vorgenommen werden.

Haben Sie Fragen zur gewerblichen Nutzung von Mieträumen? Dann bin ich gern für Sie da!

Müssen Mieter beim Auszug bunte Wände überstreichen?!

Mit Urteil vom 06.11.2013 hat der BGH (Az. VIII ZR 416/12). entschieden, dass ein Mieter, der beim Auszug seine Wohnung mit kräftigen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgibt, Schadensersatz zahlen müsse. Das gelte selbst dann, wenn der Mietvertrag überhaupt keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen vorsehe.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Wände der frisch renovierten Doppelhaushälfte in kräftigem Rot, Gelb und Blau gestrichen die Wohnung in diesem Zustand dann auch zurückgeben wollen. Dafür musste er nun etwa 2.700 € Schadensersatz leisten. Grund war, dass solch ein Zustand des Mietobjekts von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde und eine Neuvermietung der Wohnung somit praktisch unmöglich mache.

Ob Sie Ihre Wohnung im derzeitigen Zustand schadensersatzfrei verlassen dürfen und ob Ihr Mieter die Wohnung so verlassen darf wie er das möchte kläre ich gern in einem Gespräch mit Ihnen!

BGH: Neuerdings geringere Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen

Mit Urteil vom 09.02.2016 entschied der BGH (Az. VIII ZR 93/15), dass an Nebenkostenabrechnungen bei Mietsachen keine so hohen formalen Anforderungen zu stellen sind wie bisher: Neuerdings dürfen so genannte „bereinigte“ Gesamtkosten angegeben werden. Ab jetzt genügt es also, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt. Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Beispiel: Der Hausmeister übernimmt auch Reparaturen und Verwaltungsaufgaben – die Kostenposition in den Betriebskosten beträgt nur 70% und wird nicht näher erklärt.

Der BGH begründet seine Rechtsprechungsänderung damit, dass ansonsten der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand außer Verhältnis zur Vermietungstätigkeit stünde (insbesondere bei Privaten). Dies sei letztlich auch im Interesse der Mieter, denn eine übersichtliche Abrechnung bringt mehr als Details, die keinen wesentlichen Erkenntniswert für sie haben.

Die neue Rechtslage erschwert dem Mieter allerdings die Prüfung (allerdings haben die Mieter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen des Vermieters). Aber dieses Argument (zum Beispiel des Mieterbundes) war für die Richter nicht ausschlaggebend.

Bei Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung bin ich gern für Sie da!

Keine 10%-Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung mehr!

Mit Urteil vom 18.11.15 hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung geändert (Az. VIII ZR 266/14) und nunmehr geurteilt, dass für Wohnflächenabweichungen nicht mehr generell eine Toleranzgrenze von 10 % gilt, sondern bei Mieterhöhungen jetzt die tatsächliche Wohnfläche zählt, unabhängig von der Angabe im Mietvertrag.

Im vorliegenden Fall nannte der Mietvertrag eine Wohnfläche von 156,95 qm – aber 210,43 qm war das tatsächliche Maß. So wollte der Vermieter die Miete um 15% erhöhen. Nach dieser neuesten Rechtsprechung kann er sich zwar nun auf die tatsächlichen Maße berufen, muss aber die Kappungsgrenze von 20% in drei Jahren einhalten.

Zukünftig mag es dann auch Änderungen in der Rechtsprechung oder der Gesetzeslage zur Festsetzung der Miethöhe und zu Betriebskostenabrechnungen geben, denn auch da gilt nach wie vor die 10%-Flächentoleranzgrenze. Relevant wird die neue Rechtsprechung sicher auch in umgekehrten Fällen, wo die Wohnung kleiner ist als die Angabe im Mietvertrag. Ab jetzt wird man auch bei Abweichungen unter 10 % als Mieter seine Rechte geltend machen können.

Bei Fragen hierzu informiere ich Sie gern über die Neuerungen!

Küche des Vermieters im Keller gelagert, gestohlen, Mietminderung?!

Mit Urteil vom 13.04.2016 hat der BGH entschieden (Az. VII ZR 198/15), dass der Diebstahl einer vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche keine Mietminderung rechtfertigt.

Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin ihre eigene Küche aufstellen wollen und mit dem Vermieter abgesprochen, die zur Wohnung gehörende auf eigene Verantwortung im Keller sachgerecht zu lagern und nach Beendigung des Mietverhältnisses die „alte“ wieder zu installieren. Die ca. 35 € für die Küchennutzung zahlte sie weiterhin monatlich zur Wohnungsmiete hinzu.

Als dann aus dem Keller die Küche gestohlen wurde, erhielt der Vermieter eine Entschädigung von der Versicherung der Mieter, schaffte aber keine nee Küche an. Die Mieterin meinte daraufhin, nun auch die Zahlung der 35 € monatlich einstellen zu dürfen – schließlich könne sie die Küche nicht mehr nutzen – und minderte die Miete.

Dies sah der BGH anders, denn die Parteien hätten den Mietvertrag dahingehend abgeändert, dass die Gesamtmiete weiterhin verbleibe, aber die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters sich jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die Beklagte die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Ein Mangel liege nicht vor, da die Küche ohnehin de facto nicht genutzt wurde. Dass der Vermieter keine neue Küche kaufte, sei auch nicht treuwidrig, denn der Entschädigungsbetrag sei als Ausgleich für das Abhandenkommen gedacht gewesen und habe in keinem Zusammenhang zur Küchennutzungsvereinbarung gestanden.

Wenn auch Sie Fragen zu Nebenabreden im Mietvertrag haben sollten, bin ich gern für Sie da!

„Schlüssel verloren“ = Ersatz der Schließanlage des Mietshauses?

Mit Urteil vom 05.03.2014 hat der BGH entschieden (Az. VIII ZR 205/13), dass der Mieter grundsätzlich Schadensersatz leisten muss, wenn er einen Schlüssel zur Mietwohnung verliert. Bei Missbrauchsgefahr könne das auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen. Weitere Voraussetzungen seien aber ein verschuldeter Verlust (z.B. nicht bei Diebstahl), Missbrauchsgefahr (z.B. ein mit der Adresse gekennzeichneter Schlüssel) und dass der Austausch der Schließanlage auch tatsächlich stattfindet.

Im vorliegenden Fall gab der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei erhaltenen Wohnungsschlüsseln zurück, da er diesen verloren hatte. Der Vermieter forderte etwa 1.500 € Schadensersatz für den Austausch der gesamten Schließanlage. Diesen plante er aber nur, ließ die Anlage jedoch de facto nicht austauschen. Zu Unrecht, entschied der BGH, denn ersatzfähig sei hier nur der eingetretene Schaden.

Sollten auch Sie in Ihrem Mietvertrag Klauseln für den Ersatz der Schließanlage finden/verwendet haben, klären ich gern mit Ihnen die rechtlichen Möglichkeiten.

Handwerker nicht in Wohnung gelassen – Kündigung!

Mit Urteil vom 15.04.2015 hat der BGH (Az. VIII ZR 281/13) entschieden, dass Mieter Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, die der Vermieter durchführen lässt, zu dulden haben. Wer den Handwerkern keinen Zutritt zur Wohnung gewährt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen.

Im vorliegenden Fall gab es im Mietshaus einen Schwamm, so dass Sanierungsarbeiten nötig wurden. Die Mieter nahmen das auch zunächst hin und zogen für die ersten Arbeiten ins Hotel. Wenige Monate später sahen sie dies aber nicht noch einmal ein, den Handwerkern ihre Wohnung zu überlassen. Der Vermieter bekam eine einstweilige Verfügung auf Zutritt und kündigte fristlos.

Wenige Wochen später erlaubten die Mieter den Handwerkern den Zutritt zum Keller nicht und erhielten erneut eine fristlose Kündigung.

Der BGH sah in diesem Fall keine Ansprüche der Mieter. Sie hätten eine Duldungspflicht, die sich schon aus dem gerichtlichen Titel ergebe und zeigten überdies querulatorisches Verhalten.

Ob Sie alles dulden müssen, was der Vermieter verlangt, kläre ich gern persönlich für Sie!