Allgemein

Kann der Mieter den Vermieter zur energetischen Sanierung zwingen?

Mit Urteil vom 16.12.20111 hat der BGH entschieden (Az. VIII ZR 10/11), dass der Vermieter selbst entscheide, ob er energetische Modernisierungen durchführen lasse oder nicht.  Weder müsse er auf Drängen des Mieters hin selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben.

Im vorliegenden Fall ging es um eine 3-Zimmer-Wohnung in Berlin, die bis auf die gar nicht beheizbare Toilette „lediglich“ mit Kachelöfen, im Bad mit Elektroofen und in der Küche mit Außenwandheizgerät beheizbar war.  Die Mieter forderten den Vermieter zum Einbau einer Gasetagenheizung auf, was dieser ablehnte. Auch einen Einbau, den die Mieter auf eigene Kosten mit Handwerkern des Vermieters durchführen wollten, lehnte er ab. Er wollte stattdessen warten, bis die Mieter ausgezogen seien und dann gleichsam die Mieter erhöhen.

Dem stimmte der BGH zu, denn entscheidend seien einzig die finanziellen Interessen des Vermieters, ob und was im Haus bzw. der Wohnung saniert werde. Die Grenze sei die Rechtsmissbräuchlichkeit; diese sei aber nicht erreicht, wenn der Vermieter angesichts der gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine höhere Miete bei einer späteren Neuvermietung erzielen wolle.

Haben auch Sie Fragen zur energetischen Sanierung? Dann sprechen Sie mich gern an!

Muss ich den Lärm des Altglascontainers in meiner Wohnung dulden?

Mit Beschluss vom 07.07.2016 hat der VGH Baden-Württemberg entschieden, dass ein Altglassammelbehälter, der in einem Abstand von weniger als 6 m zu einem Wohnhaus aufgestellt ist, die Bewohner einer unzumutbaren Lärmbelastung aussetzen kann.

Im vorliegenden Fall wurde der vom Umweltbundesamt empfohlene Mindestabstand von 12 m deutlich unterschritten.

Grundsätzlich gilt, dass Altglassammelcontainer von Wohngebieten als sozial adäquat und damit als nicht erheblich störend anzusehen sind. Die Richter gaben den Klägern Recht und sahen eine Rechtsverletzung durch schlichtes öffentlich-rechtliches Handeln der Verwaltung, so dass ein öffentlich-rechtlicher Folgenbeseitigungsanspruch zu bejahen war.

Haben auch Sie Fragen zu Lärm oder sonstigen Immissionen nahe Ihrer Wohnung? Dann klären wir gemeinsam das weitere Vorgehen.

Darf man die Haustür des Mehrfamilienhauses abschließen?

Mit Urteil vom 12.05.2015 hat das LG Frankfurt/Main entschieden (Az. 2-13 S 127/12), dass es verboten ist, die Tür eines Mehrfamilienhauses abzuschließen. Zwar spreche der Schutz vor Einbrechern dafür, aber im Notfall könne die verschlossene Tür für andere Hausbewohner zur Falle werden, weil der Fluchtweg behindert sei und nicht jeder im Notfall sofort den Schlüssel greifbar habe. Dieser Schutz von Leben und Gesundheit wiege schwerer als das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner.

Im vorliegenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, nachts die Tür zu abzuschließen. Die Richter ließen diesen Beschluss aber nicht zu. Alternativ könne man allenfalls ein „Panikschloss“ einbauen lassen, mit dem von innen die Tür auch ohne Schlüssel zu öffnen sei – nur so sei bei einem Brand oder Ähnlichem gewährleistet, dass niemand eingeschlossen werde.

Bei Fragen zu Wohnungseigentümerrecht und Mietrecht im Allgemeinen bin ich gern für Sie da!

Chef beleidigen heißt Kündigung?!

Mit Urteil vom 07.05.2014 hat das LAG entschieden (AZ. 11 Sa 905/13), dass nicht jede Beleidigung des Vorgesetzten gleich eine Kündigung rechtfertigt. Es müsse stets die Verhältnismäßigkeit zwischen dem konkreten Vorfall und der Kündigung gewahrt sein.

Im vorliegenden Fall war es in einem vertraulichen Gespräch seitens des Mitarbeiters einmalig zu einer Beleidigung des Vorgesetzen gekommen. Der Arbeitnehmer war gesundheitlich angeschlagen und hatte dies auf die Arbeitsbedingungen zurückgeführt. In seinem Wiedereingliederungsgespräch nach längerer Krankheit wollte er die Versetzung in ein anderes Team erreichen. Als sein Vorgesetzter dies nicht akzeptierte, nannte er ihn „Kollegenschwein“, stimmte aber nach Beratung mit dem Betriebsrat der Wiedereingliederung ins alte Team zu. Jetzt wollte der Arbeitgeber aber seine außerordentliche Kündigung wegen ehrverletzenden Verhaltens.

Die Richter entschieden zu Gunsten des Arbeitnehmers und erklärten weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung für wirksam, da beide unverhältnismäßig seien. Zwar liege zweifellos eine grobe Beleidigung und einhergehend ein erheblicher Verstoß gegen die vertragliche Rücksichtnahmepflicht vor, die der Arbeitgeber nicht hinnehmen muss. Allerdings hätte eine Abmahnung ausgereicht. Da der Vorfall einmalig war und die Beleidigung in einem vertraulichen Gespräch gefallen war, war diese auch nicht entbehrlich.

Bei Fragen zu Kündigung und Abmahnung bin ich gern für Sie da!

Kann man Fitness-Studioverträge wegen Umzugs außerordentlich kündigen?

Mit Urteil vom 04.05.2016 hat der BGH entschieden (Az. XII ZR 62/15), dass ein berufsbedingter Wohnortwechsel den Kunden grundsätzlich nicht dazu berechtigt, seinen langfristigen Fitnessstudio-Vertrag außerordentlich zu kündigen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Kunde 2010 einen Vertrag über die Nutzung des Fitness-Studios in Hannover für einen Zeitraum von 24 Monaten abgeschlossen, der sich ohne dreimonatige Kündigung vor Jahresablauf um 12 Monate verlängerte. Der Vertrag verlängerte sich bis Ende 2014. Berufsbedingt musste der Kunde aber 2013 nach Köln und 2014 nach Kiel und dann nach Rostock umziehen, kündigte im November 2013 den Studiovertrag und zahlte seine Beiträge nicht weiter.

Der BGH wies die Revision zurück, da der Kunde nicht wirksam rechtzeitig gekündigt habe und so die Mitgliedsbeiträge weiter zahlen müsse. Grundsätzlich gebe es zwar für Dauerschuldverhältnisse eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bei wichtigem Grund. Dieser liege vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Allerdings trage der Kunde grundsätzlich das Risiko, die vereinbarte Leistung des Vertragspartners aufgrund einer Veränderung seiner persönlichen Verhältnisse nicht mehr nutzen zu können. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ihm aus Gründen, die er nicht beeinflussen kann, eine weitere Nutzung der Leistungen des anderen Vertragspartners nicht mehr zumutbar ist.

Bei Fitness-Studioverträgen sei ein solcher Grund häufig bei einer Erkrankung oder Schwangerschaft gegeben, regelmäßig nicht aber bei einem Wohnsitzwechsel, da dieser regelmäßig vom Kunden beeinflussbar sei. § 46 VIII 3 TKG, die dem Nutzer einer Telekommunikations-Leistung ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten einräumt, wenn die Leistung am neuen Wohnsitz nicht angeboten wird, sei weder unmittelbar noch analog auf die Kündigung eines Fitness-Studiovertrags anzuwenden.

Ob und wie Sie gleichwohl aus Ihrem Dauerschuldverhältnis aussteigen können, prüfe ich gern für Sie.

Vermietung an Touristen als Wohnungsmangel?!

Mit Urteil vom 29.02.2012 hat der BGH (Az. VIII ZR 155/11). bereits entschieden, dass eine Vermietung an Touristen zwar nicht automatisch einen Wohnungsmangel beinhalte, aber eine Mietminderung bei konkreten Wohnwertbeeinträchtigungen durchaus zulässig sei.

Im vorliegenden Fall hatten die Nachbarmieter die Miete um 20% gemindert, weil in ihrem Haus einige Wohnungen an Touristen vermietet wurden. Dies hatte sie insoweit beeinträchtigt, als die vornehmlich jungen Touristen die Wohnung zum „Vorglühen“ nutzten, alkoholisiert und lärmend das Haus verließen und nach den Partys nachts oder am frühen Morgen lärmend zurückkehrten. Viele der Touristen hätten auch zur Unzeit falsch geklingelt, die Müllcontainer überfüllt oder den Müll gleich in Gemeinschaftsflächen hinterlassen.

Der BGH gab den Nachbarmietern Recht und führte zudem aus, dass die mindernden Mieter weder einen bestimmten Minderungsbetrag beziffern noch das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung konkret ermitteln müssten. Eine allgemeine Beschreibung der Beeinträchtigung mit Tageszeiten, Dauer und ungefährer Häufigkeit reiche bereits aus.

Haben Sie Fragen zu lärmenden Mitmietern? Dann klären wir die rechtliche Lage in einem informativen Gespräch.

Diskriminiert das „Konzept 60+“ die Arbeitnehmer?

Mit Urteil vom 17.03.2016 (Az. 8 AZR 677/14) hat das BAG entschieden, dass das „Konzept 60+“ zur Änderung eines Arbeitsvertrages nicht zu beanstanden sei.

Grundlage dieses Konzepts ist die Idee, dass Arbeitgeber mit Vollendung des 60. Lebensjahres einen bestimmten Geldbetrag erhalten und das Arbeitsverhältnis damit endet.

Im vorliegenden Fall fehlte es aber an einer Altersdiskriminierung, denn der Arbeitnehmer durfte frei entscheiden, ob er dieses Angebot annehmen (was er tat), oder ob er in seinem ursprünglichen befristeten Vertrag bleiben wollte.

Bei Fragen zu Diskriminierung im Arbeitsrecht berate ich Sie gern!

Darf der Arbeitgeber das Verkehrsmittel für den Weg zur Arbeit bestimmen?

Mit Urteil vom 31.10.2014 hat das ArbG Berlin (Az. 28 Ca 12.594/14) entschieden, dass das Weisungsrecht des Arbeitsgebers zwar weit gefasst ist, sich aber nur auf die reine Arbeitszeit bezieht. Daher dürfe er nicht bestimmen, mit welchem Verkehrsmittel der Arbeitnehmer den Arbeitsweg antritt.

Im vorliegenden Fall ging es um einen Schlosser, der an verschiedenen Arbeitsstellen eingesetzt wurde und dorthin jeweils mit dem privaten PKW fuhr- zum Missfallen des Arbeitgebers, der ihn lieber in Bus oder Bahn gesehen hätte.

Der Arbeitnehmer wollte dies aber nicht, da er einen 35 kg schweren Werkzeugkoffer transportieren musste und häufig Rückenschmerzen hatte. Da der Koffer aber Rollen habe, sah der Arbeitgeber darin keinen Grund das Auto zu benutzen, mahnte ab und kündigte.

Das Gericht sah in der Weigerung des Arbeitnehmers aber keine Vertragspflichtverletzung und legte dem Arbeitgeber zudem auf, auf den besonderen Gesundheitszustand des Arbeitnehmers Rücksicht zu nehmen.

Haben auch Sie Fragen zu Ihren arbeitsvertraglichen Pflichten oder glauben nicht an die Wirksamkeit Ihrer Abmahnung oder Kündigung? Dann sprechen Sie mich an!

Darf der Vermieter wegen Gitarrenunterrichts kündigen?

Mit Urteil vom 10.04.2013 hat der BGH entschieden (Az. VIII ZR 213/12), dass Vermieter Gitarrenunterricht verbieten dürften, wenn es zu Lärmstörungen und Streit im Haus kommt. Dem den Hausfrieden störenden Mieter könne der Vermieter sogar kündigen. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung zur beruflichen/gewerblichen Nutzung von Mietwohnungen.

Auch weiterhin bleibt es aber möglich, dass Berufseinsteiger oder Heimarbeiter in der eigenen Mietwohnung arbeiten dürfen. Allerdings darf es nicht zu unzumutbaren Belästigungen für die Nachbarn kommen, der Wohnungscharakter darf sich nicht ändern und es dürfen keine baulichen Veränderungen oder gar Beschädigungen der Wohnräume vorgenommen werden.

Haben Sie Fragen zur gewerblichen Nutzung von Mieträumen? Dann bin ich gern für Sie da!

Gibt es einen Anspruch auf rauchfreien Arbeitsplatz?

Mit Urteil vom 10.05.2016 hat das BAG (Az. 9 AZR 347/15) entschieden, dass ein Arbeitnehmer vom Arbeitgeber verlangen kann, den Arbeitsplatz (tabak-)rauchfrei zu gestalten. Dies ergebe sich aus § 5 I 1 ArbStättV, wonach der Arbeitgeber die nicht rauchenden Beschäftigten wirksam vor den Gesundheitsgefahren durch Tabakrauch schützen muss. Bei Arbeitsstätten mit Publikumsverkehr hat der Arbeitgeber nach § 5 II ArbStättV nur insoweit Schutzmaßnahmen zu treffen, als die Natur des Betriebs und die Art der Beschäftigung es zulassen.

Im vorliegenden Fall arbeitete der Kläger als Croupier im Spielcasino und musste ca. 12-20 Stunden pro Woche in einem abgetrennten Raucherraum arbeiten, der eine Klimaanlage sowie eine Be- und Entlüftungsanlage hatte. Der Kläger wollte aber ausschließlich an einen rauchfreien Arbeitsplatz eingesetzt werden.

Das BAG entschied zu Gunsten des Arbeitgebers. Dieser müsse im konkreten Fall lediglich alles tun, um die Gesundheitsgefährdung zu minimieren. Durch die bauliche Trennung des Raucherraums sowie der Lüftungsanlage habe sei er dieser Pflicht nachgekommen.

Ob Ihr Arbeitsplatz zumutbar ist oder nicht schaue ich mir gern für Sie an!